Rentar o comprar casa: he ahí el dilema

La forma de pensar común y aún vigente nos dice que rentar una casa es tirar el dinero, mientras que comprarla es  construir capital. ¿Qué tan cierto es esto?  Según un artículo del New York Times, esto es incorrecto la mayoría de las veces.  Un economista de la Reserva Federal de Kansas, afirma lo siguiente en su artículo:

La sabiduría convencional nos dice que el ser dueño de una casa es un modo efectivo de construir riqueza, aunque también esto es un error. Tener una casa es una parte clave del Sueño Americano… Sin embargo, para la mayoría de los ocupantes de los años 80’s, rentar e invertir produjo más riqueza que ser dueño de una casa. También para los ocupantes que empezaron en el 2000 y terminaron en 2009. Estos resultados muestran que tanto ser dueños de una casa o rentar e invertir pueden ser estrategias razonables para construir riqueza”.

Reconozco que construir capital es una cosa muy importante. Pero sus ventajas ya no son contemporáneas ni tan importantes.  Aquí expongo algunas de las desventajas de comprar y no rentar:

  • Para empezar, las casas no siempre generan valor. Piensa en todas esas casas que por inseguridad, desastres, o boom en otras mejores zonas, se han depreciado en lugar de apreciado.  Tal vez pensabas que podías rentarla o comprarla, y resulta que no hay quien se interese. Te quedan 2 opciones: ser paciente o rematarla ¿Cuál escoges?
  • Otro factor en contra, es que si compras una casa, te atas a un pasivo disfrazado de activo por mucho tiempo. La mayoría de nosotros no tenemos el capital para comprar de contado una propiedad, así que tendremos que solicitar un crédito. Acuérdate que las casas quedan a tu nombre cuando y sólo cuando terminas de pagar.
  • Tercero, el comprar involucra pagar por cosas que no son precisamente de la propiedad como cargos de hipoteca, intereses, reparaciones y renovaciones, y qué decir de los cargos de cerrar el trato cuando terminas de pagar. Todos esos no van incluidos en el precio ni en tu pago mensual de hipoteca.
  • Cuarto y muy importante. Costos de oportunidad. Ya sé que es muy repetitivo pero es bastante grande para no tomarse en cuenta. Digamos que pagas una hipoteca de $20,000 al mes. ¿Cuánto pagarías de renta? Vamos a suponer la mitad. Si inviertes los $10,000 restantes y generas un rendimiento parecido al IPC, estarás generando un 8-10% nada, nada despreciable. ¿Qué pasa si no lo inviertes y sólo ahorras, pues serás $120,000 pesos más rico cada año. (No estamos tomando en cuenta la inflación)
  • Liquidez: otro factor. ¿En cuánto tiempo puedes vender tu casa a buen precio si necesitas dinero? ¿Y en cuánto tiempo puedes liquidar tu inversión? Las más lentas en 1 semana. Para las casas esto es muy, muy diferente. Necesitas involucrarte, gastar en anunciarte y venderla más barata si es una urgencia.
  • Tiempo: ¿cuánto tiempo crees vivir en esa ciudad? ¿Ves factible moverte a otra por tu trabajo, hijos, etc? Esto es importantísimo en tu decisión. Ser dueño tiene ventajas si ves a largo plazo, pero si te vas a cambiar pronto, digamos en 5 o 10 años, entonces rentar es más conveniente.

¿Es todo malo para los dueños de casas? No. Tal vez puedas pagarla de contado, o tal vez tus costos de transacción sean muy bajos. Tal vez tienes otra casa y la segunda vas a pagarla gracias a las rentas que estas genere. Bajo estos  supuestos estoy de acuerdo. Sin embargo, tú dirás “Es muy fácil hablar, compruébamelo con números”. Y con mucho gusto, porque este es un caso bien interesante. Voy a echar mano de las herramientas que encontré en internet.

La primera es una razón de renta: Precio promedio de la casa / renta anual

Si el número te da abajo de 15, la regla dice que es mejor comprar que rentar. Así están en las ciudades más importanes de EU. Las ciudades más caras como NY y Washington exceden por mucho el 15. Rentar es mejor que comprar.

Vámonos a lo bueno. Dando click en la siguiente imagen, puedes ver qué es lo que realmente te conviene y cuándo. Es un programa interactivo que te permite ver el impacto de tus decisiones.

Muévele y haz todos los supuestos para quedar más cerca de la realidad. Están tasas de impuestos, de interés, cuánto se aprecian los bienes por año, todo, todo lo que impacta en la decisión está aquí. Estoy seguro que te vas a sorprender.

En lo personal considero rentar una mejor opción y sé que es un modo de pensar más actual, sin embargo creo que hay una lógica detrás de esto. Estoy abierto a escuchar tu opinión.

4 Comments

  1. Muy interesante aporte… aunque en este caso en particular hay muchísimos factores a favor y en contra de ambas perspectivas y no es fácil llegar a una decisión acertada (y estar en paz con ella una vez que la tomamos). Los costos de oportunidad que mencionas son especialmente relevantes porque en este tipo de transacciones estaremos “amarrados” en el largo plazo.
    Considero que rentar es una buena opción y que las personas no deberían de comprometerse a comprar sin considerar que un pequeño cambio en sus vidas podría hacer tambalear la operación. Idealmente, una persona debería de comprar cuando tenga un fondo de emergencia bien establecido, flujos financieros en orden y suficientes ahorros como para soportar una etapa de vacas flacas y no atrasarse / dejar de hacer los pagos del crédito hipotecario.

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  2. Así es Eduardo, para eso está la herramienta de la gráfica, en donde esos supuestos se pueden meter a un cálculo más exacto. Yo también considero de la renta la mejor opción, ya que no todos cuentan con ese fondo que mencionas. Sin embargo, este tema por eso es tan fascinante, porque es el encuentro de 2 formas de pensar, y eso lo hace muy interesante.

    Gracias por tus comentarios!

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  3. Me pareció de gran relevancia el tema del que nos hablas hoy. Especialmente porque en Estados Unidos se acaba de vivir una crisis hipotecaria a causa del mal otorgamiento de créditos. Respecto al tema hipotecario hubo dos tipos de compradores, los que buscaban una casa más grande y los que “invirtieron” en una casa. Si esta gente hubiera leído tu artículo se hubiera dado cuenta que la compra de una casa involucra enormes gastos además del costo de la casa y más importante aún ¡que son FIJOS!, y al haber cualquier problema inesperado en sus finanzas como pérdida de empleo, enfermedad o una inesperada crisis económica, estos costos fijos no iban a poder ser cubiertos. Gente que a final de cuentas o terminó sin el inmobiliario o este perdió gran parte de su valor.

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